2024年，樓市將有5個確定趨勢！

多年之后回頭來看，2023年，一定是地產(chǎn)行業(yè)，非常重要的一年。因為，這一年發(fā)生的歷史性轉(zhuǎn)變，太多了。

市場層面上，疫情結(jié)束之后，還原出來的真實購買力的萎縮，讓大部分人對房產(chǎn)的信仰，產(chǎn)生了深刻的動搖。

政策層面上，各個維度的新政策、新舉措，高頻出臺。

圍繞土地、投資、產(chǎn)品、銷售各個方面的政策，都發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，勾勒出了一個和過去完全不同的行業(yè)全景圖。

可以說，從今年開始，房地產(chǎn)才是真正的進入了下半場。

在年關(guān)這個時間點，明源君也盤點了今年最重要的5個趨勢，這些趨勢無疑都將深刻改變行業(yè)的未來。

「大資管」加速

變革的關(guān)鍵性節(jié)點已經(jīng)出現(xiàn)

今年，助推地產(chǎn)行業(yè)從大開發(fā)走向大資管的政策，相當密集?；旧显谧≌?、商業(yè)、租賃各個領域，都有了關(guān)鍵性的突破。首先，是大大加強了對租賃住房和住宅產(chǎn)品投資的金融支持。3月20號，證監(jiān)會宣布開啟不動產(chǎn)私募投資基金的試點，把住宅也納入了投資范圍，包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房。

并且，不動產(chǎn)私募基金20%的部分可以由自然人投資，相當于開放了過去限制性的投資主體入場，機構(gòu)和個人可以通過私募基金的方式，合理地持有投資房產(chǎn)，同時免除房產(chǎn)稅開征的顧慮。

針對租賃住房，3月24日，央行和銀保監(jiān)會又發(fā)布了住房租賃“金融 17 條”。

從建設、購買、運營、退出全方位，一攬子給長租公寓企業(yè)的投資，掃除了所有障礙。 對租賃運營企業(yè)的信貸支持，已經(jīng)超過以往對居民住房貸款的支持力度。

同時，也允許租賃企業(yè)發(fā)債，和進行資產(chǎn)證券化。也就是將保租房REITs的范圍，擴容到了市場化租賃住房領域。

其次，是將公募REITs范圍首次拓寬到了商業(yè)地產(chǎn)領域。

3月底，國家發(fā)改委發(fā)布的“236號文”，將公募REITs拓展到了百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等商用不動產(chǎn)領域。 僅僅8個月后，首批申報的華潤青島萬象城、萬科印力西溪印象城、金茂長沙覽秀城等商業(yè)資產(chǎn)公募REIT，就已經(jīng)正式獲批發(fā)行。

公募RIETs擴容到商業(yè)地產(chǎn)和市場化住宅租賃領域，標志著我國公募REITs市場發(fā)展已經(jīng)邁出實質(zhì)性的一步，開始與全球REITs市場對齊。

這不僅為開發(fā)商融資打開了巨大的想象空間，也意味著地產(chǎn)行業(yè)「運營時代」已經(jīng)正式到來。 地產(chǎn)行業(yè)的投資經(jīng)營邏輯，將發(fā)生深刻的轉(zhuǎn)變。

「住房雙軌制」成型

二次房改成未來發(fā)展主線

這兩年，明源君一直在強調(diào)，當前的地產(chǎn)行業(yè)，正處于新、舊模式轉(zhuǎn)換的節(jié)點。 這是目前整個行業(yè)的真正主線，也是所有政策制定，一定會考慮的基礎。

這一輪，由政策端引導，主動刺破行業(yè)泡沫的一步棋，承擔的風險和代價都是巨大的。最終的目的，就是要推動行業(yè)朝著更可持續(xù)的新模式發(fā)展。

在住房領域最重要的一項，就是加大保障性住房的建設和供給。也就是今年引起全社會高度關(guān)注的「二次房改」。

此前，我們國家一直以來都有保障房的供給，但是各地方保障房體系分類復雜，管理原則也不統(tǒng)一，并且和商品房體系沒有完全分開。 很多保障房持有一定年限后，就可以轉(zhuǎn)為紅本，上市交易，流入商品房系統(tǒng)。

這不僅導致大量買房者通過保障房實現(xiàn)超額套利，權(quán)力尋租空間也很大，真正的低收入群體更難得到保障；也讓保障房越建越少，不能持續(xù)提供社會保障。

今年，在體系建設方面，有了巨大的突破。

一是明確了保障性住房體系的運作原則。也就是房子的建設和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支持政策等方面的基本原則?；卮鹆吮Ｕ闲缘姆吭磸哪睦飦怼⒄l能買/租、怎么轉(zhuǎn)讓這些具體的問題。

二是首次明確提出「讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求」。保障房按照「保本微利」原則進行配售，提供社會保障；商品房，則該漲就漲，該跌就跌，不再通過政策對市場進行過多干預。

并且保障性住房嚴格實施封閉管理，在「保障房體系」和「商品房體系」之間，劃出了一條清晰的界限，徹底分開。 「住房雙軌制」的明確，意味著我國住房制度改革正式從“探索期”，進入了“發(fā)力期”。這將徹底改變行業(yè)未來的供需關(guān)系，和商品房的開發(fā)思路。

「千億房企退市潮」

行業(yè)出清進入到新階段

年底，又有幾家千億房企面臨退市，也再次吸引了全行業(yè)的注意。 其實，作為前兩年房企“暴雷潮”的后續(xù)影響，從今年上半年開始，就一直陸續(xù)有房企退市。甚至可以說，掀起了一股千億房企退市潮。

在這兩年不破、不立的改革浪潮中，這些被“破”掉的高杠桿房企的退市，一方面，宣告了一個狂飆時代的結(jié)束，另一方面，也預示著行業(yè)出清正在進入到新階段。

從下半年開始，高層對民營房企和優(yōu)質(zhì)房企進行保護的表態(tài)，越來越明確，措施也越來越具體。

7月份，國務院發(fā)布《中共中央 國務院關(guān)于促進民營經(jīng)濟發(fā)展壯大的意見》。

11月，金融監(jiān)管機構(gòu)又出臺了更加具體的指導政策。提出了涉房貸款的「三個不低于」，要求金融機構(gòu)定量給房企，尤其是民營房企融資輸血。

12月13日，住建部副部長再次表示：支持暫時資金鏈緊張的房企解決短期現(xiàn)金流緊張問題。部分房企在新增融資的過程中，已經(jīng)不再受到“三道紅線”的限制。

相較此前，“救項目不救房企”的態(tài)度，已經(jīng)發(fā)生本質(zhì)轉(zhuǎn)變。

保房企、保銷售，將成為明年房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。政策從嚴苛轉(zhuǎn)向呵護后，行業(yè)也將逐漸從衰退周期，轉(zhuǎn)入復蘇周期，進入一個觸底反彈的新階段。

「五限徹底放開」

大分化時代正式啟幕

12月底，隨著全國購房政策最嚴厲的超一線城市——北京、上海，迎來政策松綁，調(diào)控的最后一塊堅冰，終于也開始融化，給今年全行業(yè)「五限放開」的基調(diào)，劃上了一個圓滿的句號。

屬于今年的一個標志性事件，就是：過去樓市過熱時期出臺的調(diào)控手段，正式全面退出市場。

包括且不限于，限購、限貸、限價、限商、限售……9月份，全國范圍內(nèi)執(zhí)行“認房不認貸”，核心城市扎堆取消限購、限售政策，行業(yè)正式進入了購房政策最寬松的時期。

五限的放開，尤其是大范圍的限購取消，將激活跨區(qū)域/跨城市的購房需求，進一步放大核心城市、核心區(qū)域?qū)θ丝诘暮缥?/span>

輸血高能級城市的同時，進一步利空三四線。

地產(chǎn)行業(yè)也將進入到真正的「大分化時代」。這種分化，將體現(xiàn)在土地價格、銷售價格、成交量等方方面面。

事實上，目前土拍市場已經(jīng)揭開了大分化的序幕。在12月份的土拍中，“新地王”重出江湖，和地塊大量流拍的情況輪番上演。甚至在同一個城市的同一場土拍中，就不斷出現(xiàn)冰火兩重天的局面。

2024年，土拍市場和銷售市場的“溫差”，將會更加戲劇化，并逐漸成為行業(yè)未來的常態(tài)。

「供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革」

新的市場機會正在涌現(xiàn)

其實，不管是購房政策放開，還是保障房體系和資產(chǎn)管理政策的破局，歸根結(jié)底，大的背景都是由于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了根本變化。

中央政治局的這個定調(diào)，也是今年發(fā)生的最重要的一個轉(zhuǎn)變。將徹底影響行業(yè)未來的政策引導方向。

供求關(guān)系變化，并不是簡單的供不應求，或者供過于求，而是從整體性的短缺時代，進入到結(jié)構(gòu)性的過剩和短缺。

也就是： ① 中小城市相對過剩，大城市相對短缺；

② 外圍城市過剩， 中心城區(qū)短缺；

③ 低品質(zhì)住房過剩，改善型住房短缺；

④ 商品房過剩，保障房短缺。

因此，地產(chǎn)行業(yè)今年的政策主線，可以總結(jié)為：調(diào)結(jié)構(gòu)。

過剩的地區(qū)，由政府發(fā)行專項債，收儲市面上的過剩房屋，轉(zhuǎn)為保障性住房。

一方面，開啟逆周期調(diào)節(jié)，穩(wěn)定資產(chǎn)價格。另一方面，在全球化解體的大背景下，保證城市返鄉(xiāng)人群有地方住，減少不穩(wěn)定因素。

今年下半年，不少城市已經(jīng)在推行「以舊換新」政策。開發(fā)商或政府機構(gòu)，通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新。釋放出改善“房票”和資金。

短缺的地區(qū)，則增加多主體、多維度的供應。一是推進農(nóng)村集體用地入市，豐富土地供應主體，穩(wěn)定地價。 今年租賃住宅的熱度快速上升，很大程度上，也依賴于集體土地入市，釋放出大量存量土地和房屋，用于大規(guī)模集中式租賃住房建設。 今年華潤有巢規(guī)模最大的租賃社區(qū)潤堂·瀛海店，和北京萬科泊寓成壽寺社區(qū)，都是由集體土地建設而成。給租賃賽道打開了更多的可能性。

二是推動城中村和老舊小區(qū)改造，提高土地利用效率，滿足改善需求。

7月份，國務院通過了《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，在8個超大城市、11個特大城市啟動大范圍的城中村改造。通過大城市棚改，來平衡市場的供需關(guān)系。

這也將是明年拉動房地產(chǎn)投資、挖掘潛在內(nèi)需，非常重要的手段。

三是增加改善型土地供給，放開土地供應的價格和容積率限制。

9月底，自然資源部下發(fā)文件后，不少城市都已經(jīng)對土地供應規(guī)則進行了更新：

① 取消了土地拍賣中的地價限制、配建和自持限制，以及銷售價格限制。

② 取消了遠郊區(qū)容積率1.0限制，即取消了執(zhí)行已久的“禁墅令”。

從政策層面上，開始鼓勵成交高價地，打造高價格的高端改善型產(chǎn)品。徹底從土地供給層面上，對產(chǎn)品形態(tài)進行松綁。這將深刻改變未來住房產(chǎn)品的供應結(jié)構(gòu)。

小結(jié)不得不說，今年的地產(chǎn)行業(yè)政策，即多、又全，幾乎覆蓋了行業(yè)的方方面面。

而且，每一條都是具有劃時代意義的重磅政策，將影響未來至少5年。

從目標來看，有破有立，先立后破。

這么多變化合成在一起，注定會讓2023年成為不平凡的一年，也成為地產(chǎn)史一個重要的轉(zhuǎn)折點。